讀新術(shù)丨老大都換玩法了，你不想知道原因么？

導(dǎo)讀

剛剛過去的一周，萬達631.7億將旗下13個文旅城和76個酒店賣給融創(chuàng)地產(chǎn)，成為地產(chǎn)金融行業(yè)的霸屏事件。而這次并購的重點不是花了多少錢買了多少地，令人費解的是融創(chuàng)用于收購的資金中296億元都來自萬達的委托貸款，也就是說"萬達借錢買了自己"！作為全民公公的王老板，做出這等驚人之舉到底有何隱情？

智淼君綜合各方觀點總結(jié)出三大結(jié)論，特分享給大家，覺得長的可以只看標(biāo)紅色的翻譯部分。

行業(yè)人士認為，"萬達借錢買自己"是急于出售資產(chǎn)。為什么呢？是怕IPO時被歸類為"房地產(chǎn)"，對于萬達來說，拿著巨量文旅城，雖然有穩(wěn)定現(xiàn)金流，但在上市的過程中卻難以擺脫房地產(chǎn)的身份，在現(xiàn)有環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)能不能批都是個問題，所以對于萬達來說，估值也好、輕資產(chǎn)的故事也罷，都比不上上市來得重要。

而這個"巨額窟窿"融創(chuàng)又為什么接呢？意在用超低溢價率獲取巨量土儲。萬達這樣的做法，市場人士解讀為萬達出售資產(chǎn)的決心之堅定。"萬達的意圖很明顯，想通過借款給收購人的方式出售這部分資產(chǎn)，從而達到輕資產(chǎn)運營、降低負債，進而推進A股上市。

↑↑↑↑智淼君翻譯：王老板想融資，想上市，想掙更多的錢，想當(dāng)回首富。

7月6日，國家統(tǒng)計局在《居民收入持續(xù)較快增長 人民生活質(zhì)量不斷提高——黨的十八大以來經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列之七》報告中提到：

2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，其中，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別比2012年增長了11.1%和23.3%。2016年農(nóng)村居民居住在鋼筋混凝土或磚混材料結(jié)構(gòu)住房的戶比重為64.4%，比2013年提高8.8個百分點。

7月7日，上海公布“住房發(fā)展十三五規(guī)劃”，宣布未來5年將供應(yīng)170萬套住房，同比大漲60%。在這些新增住房里，租賃住房高居榜首為70萬套，保障性住房為55萬套；商品住宅只有45萬套，而且以中小戶型為主。

同一天，深圳公布了“住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實施計劃”，把2017年新增安排建設(shè)商品住房的套數(shù)提高了1倍，新增保障性安居工程項目計劃也比2016年大幅增長了20%。 

證監(jiān)會從2010年即叫停房企IPO，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施從未停止。2017年上半年房地產(chǎn)貸款增速下滑、增量占比下降，個人住房貸款余額更是比上年末回落了5.9個百分點，地產(chǎn)調(diào)控的"組合拳"發(fā)生了作用，抑制房地產(chǎn)泡沫見成效。

簡單來說就是王老板以后不靠賣房子掙錢，而是靠收商業(yè)地產(chǎn)租金、輸出服務(wù)掙錢。

萬達通過此次并購將摘掉一塊很大的負擔(dān)，也就是“去杠桿”。萬達這個中國地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)之一，終于開始了去杠桿。

雖然看起來只是賣了600億，但是，考慮到萬達文旅名下巨大的國內(nèi)二三四線土地儲備，如果不脫手，未來還將借更多的錢去開發(fā)，這一增一減的對比，未來減少的杠桿規(guī)模，起碼是在千億以上。

與此前的李嘉誠、潘石屹等房地產(chǎn)大亨，先后收縮自己在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的杠桿，到這次萬達在地產(chǎn)市場壓低杠桿，恐怕不難看出，大佬、富人正在有步驟地退出國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

未來，房企模式大趨勢是從住宅、商用，到輕資產(chǎn)模式在轉(zhuǎn)變。

拿商用不動產(chǎn)領(lǐng)域來說，部分房企已經(jīng)進入了一種新模式——以售養(yǎng)租，賣掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租帶動資金回流。再加上銀行業(yè)的支持，出租經(jīng)營到一定階段，用經(jīng)營型貸款把錢再拿回來。

但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經(jīng)濟的發(fā)展和土地制度、市場的變化，人均GDP （國內(nèi)生產(chǎn)總值）到達 1.5 萬美元之后，這個模式就會放慢速度，甚至停下來，然后進入下一個模式：輕資產(chǎn)模式。

舉個例子，一個輕資產(chǎn)模式做得很好的企業(yè)，2/3 的資產(chǎn)都是管理資產(chǎn)，它們提供1/3 的凈利潤，而剩下 1/3 的直接投資資產(chǎn)則提供了 2/3 的凈利潤。

它有十幾只基金，有縱向、也有橫向的投資，通過基金、資本市場、自身產(chǎn)業(yè)三者的精妙配合，最終使它獲得超高的資本回報率。

從資本市場的角度來看，輕資產(chǎn)公司的估值遠高于重資產(chǎn)公司。減負之前的萬達商業(yè)，在香港股市一度跌至不到5倍市盈率，反觀其兄弟公司萬達院線，則長期保持50倍以上市盈率。因此，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的萬達集團旗下子公司，其估值有望提升。

房地產(chǎn)的價值鏈的變化將對哪些行業(yè)產(chǎn)生影響呢？

 房地產(chǎn)行業(yè)的下游為制造業(yè)，到中游變成服務(wù)業(yè)，上游則是金融業(yè)。制造業(yè)的核心是成本、速度、規(guī)模，只要圍繞這些進行創(chuàng)新，在制造業(yè)中就不難會勝出。

服務(wù)業(yè)圍繞的則是態(tài)度和服務(wù)技巧。態(tài)度很重要。在服務(wù)業(yè)這個領(lǐng)域里，估值的模型已經(jīng)變了，核心指標(biāo)變成了每平方米的回報率，而不是開發(fā)面積。我們在過渡模式下做的上百套樓也比不上人家這樣的一套。

之后把服務(wù)業(yè)上市，就跨越到了金融業(yè)，價值鏈又會隨之發(fā)生變化。

無論是制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)、還是金融業(yè)，企業(yè)必須選擇好自己的位置，清晰地認識到屬于自己的階段戰(zhàn)略，這很重要。

消防行業(yè)作為傳統(tǒng)的制造行業(yè)，如何發(fā)展如何定位自己才能更快、更好地適應(yīng)這場市場變局？智淼君歡迎大家在評論區(qū)發(fā)表自己的看法，對精彩的評論，智淼君很可能會一任性就送出小驚喜哦！